La Ley de Copropiedad dispone que, a falta de acuerdo para la designación de los miembros del comité de administración o no existiendo interesados en ser parte de dicho órgano, el administrador o el presidente saliente deberá designarlos por sorteo, el que se realizará respecto de todos los copropietarios hábiles del condominio. Quienes hayan desempeñado dicha función con anterioridad, podrán eximirse si salen elegidos.

En estos casos cualquier propietario puede solicitar la nulidad del Reglamento de Copropiedad ante el Juez de Policía Local, que es la autoridad competente para ordenar la nulidad de una o más disposiciones de dicho instrumento; sin embargo, la ilegalidad debe ser demostrada en juicio.

No se puede. Los estacionamientos de visita son bienes comunes del condominio, sin perjuicio de su asignación provisoria a sectores determinados, conforme establezca el Reglamento de Copropiedad, no pudiendo ser enajenados ni asignados en goce exclusivo.

La Ley de Copropiedad ordena que el plazo vence el 26 de septiembre de 2025 y es obligatorio para todos los administradores. En efecto, para ejercer como administrador se debe estar inscrito en el Registro Nacional de Administradores de Condominios, repertorio que está a cargo de la Secretaría Regional Ministerial (SEREMI) de Vivienda y Urbanismo. Si un administrador no inscrito realiza esta labor puede enfrentar inhabilitación legal para ejercer la función de administrador de condominios y está sujeto a posibles multas y acciones legales.

Sí puede. El artículo 20 de la ley de Copropiedad faculta al administrador, con acuerdo del comité de administración, a suspender el servicio eléctrico a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas de gastos comunes. Con respecto a las multas, el artículo 37 ordena que todo lo establecido en la ley o en el reglamento de copropiedad, que diga relación con el cobro judicial o extrajudicial de gastos comunes y los apremios aplicables a los deudores atrasados en el pago de dichos gastos, como la suspensión del servicio eléctrico, se hará extensivo a los intereses, multas y contribuciones al fondo de reserva. Es decir, el artículo 37 hace extensivo los apremios por no pago de gastos comunes al no pago de multas.

La Ley de Copropiedad ordena que la designación y remoción del administrador o subadministrador debe ser aprobada por una Asamblea Ordinaria de Copropietarios. A dicha instancia debe concurrir por lo menos un 33% de los derechos del condominio y la decisión debe ser aprobada por la mayoría absoluta de quienes asistan (50% + 1). Sin perjuicio de lo anterior, el Comité de Administración también tiene esta facultad, ya que tiene la representación de la Asamblea con todas sus facultades, excepto aquellas que deben ser materia de una Asamblea Extraordinaria y que no le hubieren sido delegadas por ella con el quórum legal. Es decir, el Comité tiene las atribuciones de una Asamblea Ordinaria y puede designar o remover a un administrador. Según lo indicado, la Ley ordena que un administrador puede ser elegido por una Asamblea Ordinaria o por el Comité de Administración. Sin embargo, los Bancos, por lo general, exigen que los administradores hayan sido nombrados por una Asamblea con el quórum legal. Por ello es recomendable que la Asamblea delegue de manera expresa esta facultad en el Comité de Administración, ya sea en el Reglamento de Copropiedad o en el Acta de una Asamblea.

La Ley de Copropiedad dispone que todos los condominios deben tener Plan de Emergencia y un Plan de Evacuación para enfrentar contingencias como un terremoto, incendio o emanaciones de gas. Un ingeniero en prevención de riesgos debe elaborar ambos planes y que el Comité de Administración debe actualizarlos una vez al año. Ambos planes deben ser entregados, en formato material y digital, a la respectiva unidad de Carabineros de Chile y al cuerpo de Bomberos de la comuna, quienes podrán hacer sus observaciones. En la conserjería deberá haber una copia actualizada de ambas minutas, incluido un plano del condominio con indicación de las vías de evacuación y las instalaciones de emergencia tales como grifos, bocas de incendios, grupo electrógeno, vías de evacuación, otros.

El plazo para ajustar los Reglamentos de Copropiedad a la nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria (Ley N° 21.442) vencerá el 9 de enero de 2026. Inicialmente el artículo 100 de la Ley de Copropiedad, publicada el 13 de abril del 2022, estableció el plazo de un año desde la publicación; sin embargo, la Ley N° 21.508, que interpreta y modifica la norma, ordena que el plazo se contará desde la fecha de publicación del Reglamento de la nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria. Atendido que el Reglamento de dicha Ley se publicó en el Diario Oficial el 9 de enero de 2025, el plazo para estos efectos corresponde -como ya se dijo- al 9 de enero de 2026.

1) PLAZO PARA REGLAMENTO DE COPROPIEDAD. Comienza el plazo de un año para que cada comunidad adecúe su Reglamento de Copropiedad a la Ley N° 21.442 y a su Reglamento. 2) REGISTRO DE COPROPIETARIOS Y USUARIOS: Los copropietarios deberán informar al administrador, en un plazo de 60 días corridos, el nombre de arrendatarios, comuneros o usuarios -permanentes o transitorios- de sus unidades, para que puedan ser incluidos en el Registro de Copropietarios del condominio. Asimismo, dicha información debe solicitarla el administrador una vez al año. 3) REPRESENTACIÓN QUE LA LEY OTORGA AL ARRENDATARIO. Si el propietario no quiere que ser representado por su arrendatario o el usuario de su unidad, puede informar al comité de administración y al administrador que no otorga dicha facultad, mediante un correo electrónico o una comunicación escrita en soporte material, entregada personalmente a cualquiera de ellos. 4) RESTRICCIONES Y LÍMITES PARA EL USO DE BIENES Y SERVICIOS COMUNES. Para resguardar la calidad de vida de los ocupantes permanentes del condominio, si la comunidad acepta que existan arriendos transitorios, podrá establecer límites y restricciones para el uso de los bienes y servicios comunes tales como piscina, quincho, gimnasio, salas de reuniones y otros de similar naturaleza para estos ocupantes. 5) SORTEO PARA LA DESIGNACIÓN DE INTEGRANTES DEL COMITÉ DE ADMINISTRACIÓN: Si no hay acuerdo para la designación de miembros del comité de administración y/o no hay interesados, el administrador o el presidente saliente deberá designarlos por sorteo, que se realizará respecto de todos los copropietarios hábiles del condominio. La designación será vinculante para las personas elegidas. Los copropietarios que ya hubieren desempeñado dicha función, podrán eximirse en caso de que fueren designados por sorteo. 6) RECLAMACIÓN DE ADMINISTRADOR ANTE SEREMI VIVIENDA: El comité de administración o un 15% de los copropietarios podrá interponer una reclamación en contra del administrador de su condominio ante la Seremi de Vivienda, cuando el administrador o subadministrador incumpla alguna de las obligaciones que le impone la presente Ley o el Reglamento de Ley. 7) LIBRO NOVEDADES: Las solicitudes realizadas por propietarios o usuarios al administrador o el comité de Administración a través del Libro de Novedades deberán ser respondidas dentro de un plazo máximo de 20 días corridos. 8) ESTACIONAMIENTOS PARA BICICLETAS EN LOS CONDOMINIOS: En todo condominio deberá contemplarse la cantidad de estacionamientos para bicicletas requerida conforme a las normas vigentes y al plan regulador respectivo; espacio que deberá ser techado. Si estos estacionamientos se ubicaren en otro predio, deberá garantizarse el acceso autónomo a éste por parte de los copropietarios, arrendatarios y ocupantes que hagan uso de tales estacionamientos. 9) CONTABILIDAD DEL CONDOMINIO. El administrador debe llevar la contabilidad del condominio disponiendo de un mecanismo sencillo, que facilite su comprensión a los copropietarios. El administrador deberá entregar un desglose mensual con los siguientes conceptos: i) Recaudación mensual por concepto de gastos comunes ordinarios y extraordinarios; ii) Gastos comunes ordinarios: desglosando gastos de administración, mantención, reparación y uso o consumo de servicios básicos colectivos; iii) Gastos comunes extraordinarios; iv) Fondo común de reserva, indicando el total disponible y los gastos que mensualmente se hayan imputado al mismo; y v) Multas, intereses, pago por arriendo de espacios comunes y otros similares, devengadas en el período respectivo, y la recaudación de estos ítems en el mismo período. Asimismo, el administrador deberá presentar el estado de las cuentas bancarias e inversiones debidamente conciliadas y otros instrumentos financieros vinculados a la administración del condominio. 10) VIDEOCONFERENCIA: Señala los requisitos y condiciones para una participación y votación efectiva en una asamblea realizada por videoconferencia o de manera mixta.

La Ley N° 21.643 (comúnmente llamada ‘Ley Karin’) obliga a toda institución -incluidos los condominios- a disponer de un protocolo que permita prevenir, investigar y sancionar el acoso laboral, sexual y la violencia en el trabajo. Esta norma entró en vigor el 1° de agosto de 2024, fecha desde la cual los condominios están obligados a incluir dicho protocolo en su Reglamento de Orden, Higiene y Seguridad (en caso de que tengan 10 o más trabajadores) o Reglamento de Higiene y seguridad (si tienen 9 o menos trabajadores), según corresponda.

Con las modificaciones introducidas el año 2001 al Código del Trabajo, los edificios y condominios que tengan contratados 10 o más trabajadores se encuentran obligados a tener un reglamento de Orden, Higiene y Seguridad. Aquellos condominios con 9 o menos trabajadores se encuentran obligados a confeccionar un reglamento de Higiene y Seguridad, según el Dictamen de la Dirección del Trabajo N° 2936/84 del año 2003. Adicionalmente, en virtud de lo dispuesto por Ley Karin, cualquiera de esos instrumentos debe incluir protocolos de prevención y procedimiento de investigación y sanción de acoso sexual, acoso laboral y violencia.

El artículo 15 de la Ley de Copropiedad ordena que la designación y remoción del administrador o subadministrador debe ser aprobada por una Asamblea Ordinaria; instancia a la que debe concurrir un 33% de los derechos del condominio y la decisión debe ser aprobada por la mayoría absoluta (50% + 1) de quienes asistan. Sin embargo, el artículo 17 de la Ley en comento también informa que esta decisión, así como aquellas que requieren la aprobación de una Asamblea Extraordinaria, perfectamente puede ser delegada en el Comité de Administración.

En un condominio, las terrazas que, en todo o parte, sirvan de techo a la unidad del piso inferior son bienes de dominio común, según lo dispuesto en el artículo 2° numeral 3° letra b) de la Ley de Copropiedad N° 21.442; sin perjuicio que su uso y goce se asigne a unidades de dominio exclusivo.

Todo administrador o subadministrador está obligado a entregar a la Secretaría Ejecutiva de Condominios (MINVU) información actualizada sobre la composición del Comité de Administración del condominio al que presta servicios; mantenciones y certificaciones de instalaciones de gas o ascensores; actualizaciones del plan de emergencia o del plan de evacuación y la realización de simulacros anuales de evacuación, si la Secretaría lo solicita. En caso de incumplimiento, esta repartición podrá requerir al SEREMI de Vivienda y Urbanismo que inicie un procedimiento sancionatorio.

La nueva Ley de Copropiedad ya no se refiere a gastos comunes sino a ‘obligaciones económicas’. Dichas obligaciones son los pagos que tienen que hacer los copropietarios para cubrir los gastos ordinarios, extraordinarios, fondo de reserva, multas, intereses, primas de seguros y otros. No pagar cualquiera de estos ítems faculta a la Administración del condominio a interponer un juicio ejecutivo en un Tribunal Civil en contra del moroso.

No está facultado. La Ley de Copropiedad ordena que un proyecto de esta naturaleza debe ser aprobado por una Asamblea Extraordinaria de Mayoría Absoluta, donde concurra el 50% + 1 de los derechos del condominio, y sea aprobado por el 50% + 1 de los derechos del condominio. Ello porque para realizar un cambio de petróleo a gas natural, de gas natural a licuado u de otro tipo es necesario realizar diversas instalaciones -colocar estanques, medidores, reguladores, válvulas, cañerías, celosías de ventilación y otros-, que alterarán los bienes comunes.

Según la Ley de Copropiedad, sólo el Reglamento de Copropiedad -aprobado por la Asamblea de Copropietarios, protocolizado en notaría e inscrito en el Conservador de Bienes Raíces- puede contener sanciones económicas. Si bien la Ley autoriza que el Comité de Administración dicte normas que regulen el uso de espacios comunes, como lavandería, sala multiuso, piscina, etc. en un Reglamento Interno, este documento no puede contener sanciones económicas o multas. En consecuencia, sólo en el caso que el Reglamento Interno se protocolice junto al Reglamento de Copropiedad y se inscriba en el Conservador de Bienes Raíces competente, el Comité podrá aplicar, y cobrar judicialmente, una sanción económica o de otra índole suscrita en el Reglamento Interno.

En efecto, la Nueva Ley de Copropiedad (N° 21.442) ordena que los copropietarios de un condominio deben tener operativo un Reglamento de Copropiedad, que incorpore lo dispuesto en la Ley N° 20.609 -que establece medidas contra la discriminación- y varias materias que permitirán una administración más eficiente, entre ellas las infracciones al Reglamento y sus sanciones.

La Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria dispone en su artículo 15 que una Asamblea Extraordinaria de Quórum Reforzado, a la cual concurra el 66% de los derechos del condominio (QUORUM DE ASISTENCIA), puede aprobar esta moción con el 66% de los derechos del condominio (QUORUM DE APROBACIÓN).

El Administrador sólo puede hacerlo si Ud. infringió alguna disposición del Reglamento de Copropiedad y la multa y/o sanción está establecida en dicho Reglamento de manera expresa, asociada a esa infracción. Los Reglamentos Internos NO son instrumentos idóneos que faculten al Administrador a imponer multas monetarias.

En efecto, La Ley dispone que pueden integrar el Comité de Administración los cónyuges o convivientes de un propietario. También un mandatario con poder suficiente que conste en escritura pública.

La Ley vigente acepta que el arrendatario u ocupante represente al propietario en las Asambleas. Sólo para las materias que requieran un quórum reforzado, el arrendatario debe exhibir una autorización expresa del propietario. En caso que el propietario no esté de acuerdo con la participación del arrendatario, debe informarlo de manera expresa al Comité y al Administrador

Efectivamente, la Ley de Copropiedad dispone que el Administrador debe dar cuenta documentada de su gestión una vez al mes ante el Comité de Administración y una vez al año ante la Asamblea, enviando toda la documentación (cartolas bancarias, certificaciones, seguros, etc.) con 24 horas de anticipo a la reunión del Comité y a la Asamblea, respectivamente.

Todas las materias que según la Ley deben acordarse en Asambleas Ordinarias y Extraordinarias pueden ser acordadas por los copropietarios mediante consultas por escrito. De esta forma es más probable que los propietarios participen. El Comité de Administración debe remitir los antecedentes a la dirección o correo electrónico que los copropietarios tengan registrados en la Administración. El Comité puede decir realizar una sesión informativa para exponer el tema, reunión la que no tendrá que cumplir ningún quórum. Para obtener aprobación debe cumplirse con el quórum de copropietarios que corresponda a la materia de que se trate (asamblea ordinaria, extraordinaria de mayoría absoluta y extraordinaria de quorum reforzado).

Efectivamente la Asamblea de Copropietarios puede acordar la participación en las Asambleas a través de teleconferencias u otros medios telemáticos, incluso hacerlo de manera mixta. Pero sólo puede hacerlo si ello está contemplado en el Reglamento de Copropiedad vigente. Para modificar el Reglamento la Comunidad, la Comunidad debe celebrar una Asamblea Extraordinaria (que hoy sólo exige la concurrencia de la mayoría absoluta de los derechos de los propietarios) y obtener un quórum de aprobación de la mayoría absoluta de los derechos de los propietarios.

Depende del contrato. Los arriendos se convienen por plazos determinados; por lo general de un año; luego el contrato se reanuda tácitamente. Por eso, lo habitual es que los contratos indiquen que, después del año, cualquiera de las partes que quiera cambiar alguna disposición o poner término al contrato, debe informar a la otra parte con cierto plazo de anticipo (60 días es lo usual). Así las cosas, el arrendador no puede subir el arriendo dentro del primer año si el contrato es anual. Si después de este plazo, el arrendador le informa que le sube el arriendo en un 50% en los términos expuestos y Ud. no quiere pagar esa cantidad, puede negociar con él un porcentaje menor o ponerle término al contrato. Ocurre lo mismo si se lo cambia de pesos a UF.

Si no se dispone de aval, existe la posibilidad de ofrecer una garantía mayor (1 canon y medio de arriendo, 2 canon o 2 canon y medio) o el pago anticipado de varios meses. Es muy probable que el arrendador acepte porque de esta forma le entrega una certeza, ya que tener recursos ex ante que permitan pintar y arreglar en inmueble, es mejor que tener que perseguir a un aval. Si el arrendador no acepta que tenga una mascota, le sugiero hacer lo mismo.

Entre las modificaciones que plantea la Reforma Tributaria existen dos relacionadas a los DFL 2: a) Hoy, todos los ingresos por arriendos pagan impuestos; los DFL 2 son una exención. La Reforma eliminaría esta exención, de manera que estos arriendos se considerarán ingresos que estarán afectos al impuesto a la Renta. Sin embargo, sólo los ingresos de arriendos -o el tramo- que superen los $ 770.000.- estarían afectos a impuestos. b) Incorpora un beneficio para los arrendatarios, quienes podrán deducir de su base imponible del impuesto global complementario los arriendos que paguen, con un tope de $450.000 de gasto mensual. Este beneficio, a su vez, le permitirá al Servicio de Impuestos Internos recabar información de los propietarios y poder cobrarles el impuesto correspondiente a los ingresos por arriendos.

La Ley de Arriendo de Predios Urbanos presume de derecho -esto es que no se admite prueba en contrario- que el domicilio del arrendatario es el inmueble arrendado. De esta forma, el arrendatario puede ser demandado y notificado legalmente en la propiedad arrendada, incluso aunque esté fuera del país. Con esta primera notificación el juicio sigue su curso y se puede desalojar a todos los que vivan en el lugar..

Con el procedimiento ‘Monitorio’, incorporado recientemente a la Ley de Arriendo, se puede demandar y recuperar la propiedad al inicio del juicio. En efecto, después de que la demanda sea notificada, si el arrendatario no paga en 10 días corridos, de inmediato se puede solicitar el lanzamiento del arrendatario y de todos los ocupantes.

Tiene que demandarlo civilmente mediante el procedimiento que tiene la Ley de Arriendo. Debe solicitar la Restitución de la propiedad por Extinción del Derecho del Arrendador. Es decir, el cambio de arrendador es una causa legal de termino de contrato.

La Nueva Ley de Copropiedad ofrece 3 fórmulas para solucionar las disputas que existan entre dos o más vecinos, o entre estos y el Comité de Administración y/o el Administrador: a) Solicitar a su Municipalidad una instancia de Mediación, que permita resolver el tema con una solución vinculante, pero extrajudicial. b) Las partes en conflicto pueden designar un árbitro, que resolverá la discusión con una sentencia arbitral,que es equivalente a una sentencia judicial. c) Interponer una demanda en el Juzgado de Policía Local, cuya sentencia resolverá el asunto de manera vinculante.